Hausübernahme nach der Scheidung, wenn der Kredit noch läuft

Wer nach der Trennung im gemeinsamen Haus bleiben will, muss die Bank, die Ausgleichszahlung und das Grundbuch gleichzeitig im Blick behalten. Gelöst werden sie trotzdem nacheinander, und die Reihenfolge entscheidet darüber, ob die Übernahme gelingt.

Warum die Reihenfolge über das Gelingen entscheidet

Wer nach der Trennung im gemeinsamen Haus bleiben will, steht vor drei Baustellen, die sich gegenseitig blockieren: Die Bank muss die Finanzierung einem einzigen Darlehensnehmer zutrauen, die Partner müssen sich auf eine Ausgleichszahlung einigen, und am Ende muss das Grundbuch den neuen Alleineigentümer ausweisen. Jede dieser Baustellen hängt an der vorherigen. Ohne Zusage der Bank ist jede vereinbarte Ausgleichszahlung eine Absichtserklärung, und ohne geklärte Zahlung gibt es nichts, was ein Notar beurkunden könnte.

Erst die Bank, dann die Zahl, dann der Notar

Die tragfähige Reihenfolge beginnt deshalb bei der Finanzierung. Der übernehmende Partner klärt zuerst, ob er die bestehende Restschuld plus Ausgleichszahlung allein tragen kann und ob die Bank bereit ist, den anderen aus der Haftung zu entlassen. Erst wenn diese Frage beantwortet ist, lohnt sich die Verhandlung über den genauen Betrag. Der Notartermin steht am Ende und fasst zusammen, was vorher geklärt wurde.

Praktisch heißt das: Mit einer schriftlichen Finanzierungszusage, die ausdrücklich die Entlassung des anderen Partners umfasst, lässt sich die Ausgleichszahlung verbindlich verhandeln. Fehlt diese Zusage, sollte jede Einigung unter dem Vorbehalt stehen, dass die Bank zustimmt.

Was passiert, wenn man mit dem Grundbuch beginnt

Paare, die zuerst die Eigentumsübertragung beurkunden lassen, erleben häufig eine unangenehme Überraschung: Der ausziehende Partner steht nicht mehr im Grundbuch, haftet aber weiter voll für das Darlehen. Er hat damit das Risiko behalten und die Sicherheit abgegeben. Umgekehrt kann der bleibende Partner eine Ausgleichszahlung zugesagt haben, die ihm später keine Bank finanziert.

Schritt eins: die Bank und die gemeinsame Haftung

Haben beide Partner den Darlehensvertrag unterschrieben, haften sie der Bank als Gesamtschuldner. Die Bank darf die volle Rate von jedem der beiden verlangen, gleichgültig, wer im Haus wohnt und wer laut Scheidungsvereinbarung zahlen soll. Daran ändert weder die Trennung noch die Scheidung etwas.

Gesamtschuld bleibt Gesamtschuld

Was die Partner untereinander vereinbaren, bindet die Bank nicht. Eine Regelung im Scheidungsfolgenvertrag, nach der der bleibende Partner die Raten allein übernimmt, wirkt nur im Innenverhältnis. Gerät er in Zahlungsschwierigkeiten, kann sich die Bank weiterhin an den ausgezogenen Partner halten, der dann auf einen Rückgriff gegen den anderen angewiesen ist. Dieser Rückgriff ist nur so viel wert wie die Zahlungsfähigkeit dessen, gegen den er sich richtet, und genau die fehlt in diesem Moment.

Die Haushaltsrechnung für einen allein

Für die Entlassung des anderen prüft die Bank, ob ein Einkommen die Rate trägt. Gerechnet wird mit dem Nettoeinkommen nach Unterhaltszahlungen, mit Kindergeld und Unterhalt nur in dem Umfang, den die Bank als dauerhaft ansieht, und mit pauschalen Lebenshaltungskosten je Haushaltsmitglied. Kommt die Ausgleichszahlung als neues Darlehen hinzu, steigt die Belastung oft deutlich über die bisherige Rate. Eigenkapital aus anderen Quellen, etwa aus dem Zugewinnausgleich oder aus Ersparnissen, verbessert die Rechnung, weil es den Finanzierungsbedarf für die Ausgleichszahlung verringert.

Wenn die Bank nicht mitspielt

Eine Haftungsentlassung ist ein Entgegenkommen, auf das kein Anspruch besteht. Welche Wege dann bleiben, von der Umschuldung über zusätzliche Sicherheiten bis zur internen Freistellung, beschreibt die Seite darüber, was zu tun ist, wenn die Bank den Ex-Partner nicht aus dem Darlehen entlässt.

Die Zinsbindung als zweiter Engpass

Neben der Haftung entscheidet die laufende Zinsbindung, wie beweglich die Finanzierung ist. Ein Darlehen mit fester Zinsbindung lässt sich nicht beliebig kündigen, und eine Ablösung vor Ablauf kostet in aller Regel eine Entschädigung für die Bank.

Weiterführen, ablösen oder umschulden

Am günstigsten ist meist, das bestehende Darlehen weiterzuführen und nur den Schuldner zu ändern. Lehnt die Bank das ab, bleibt die Ablösung durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank. Ob und in welcher Höhe dabei eine Entschädigung fällig wird und wie man sie nachrechnet, behandelt der Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung bei Ablösung wegen Scheidung.

Was die Restlaufzeit für die Übernahme bedeutet

Läuft die Zinsbindung ohnehin in den nächsten ein bis zwei Jahren aus, kann es sinnvoll sein, die Übernahme zeitlich daran auszurichten. Ein Forward-Darlehen oder die Anschlussfinanzierung bei Ablauf vermeidet die Entschädigung vollständig. Dafür müssen beide Partner bereit sein, die Übergangszeit vertraglich zu regeln. Dazu gehört, wer bis zum Stichtag die Raten zahlt, wie das gegen die spätere Ausgleichszahlung verrechnet wird und was geschieht, wenn die Anschlussfinanzierung für den bleibenden Partner am Ende doch nicht zustande kommt.

Schritt zwei: die Ausgleichszahlung

Gehört das Haus beiden Partnern je zur Hälfte, erhält der ausziehende Partner im Kern den Wert seiner Hälfte nach Abzug seines Anteils an den Schulden. Strittig ist selten diese Formel, sondern fast immer der Wert, den man in sie einsetzt.

Die Grundformel

Ausgleichszahlung ist halber Verkehrswert minus halbe Restschuld. Als Verkehrswert gilt der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, so wie ihn § 194 BauGB definiert. Wie Wert und Restschuld festgelegt werden und warum der Stichtag so oft zum Streitpunkt wird, zeigt die Seite zum Thema Ausgleichszahlung berechnen.

Ein Rechenbeispiel

Ein Haus mit einem Verkehrswert von 480.000 Euro ist noch mit 210.000 Euro belastet. Der Nettowert beträgt 270.000 Euro, die Hälfte davon, 135.000 Euro, steht dem ausziehenden Partner zu. Der bleibende Partner übernimmt also nicht nur 135.000 Euro Zahlung, sondern zusätzlich die gesamte Restschuld von 210.000 Euro. Seine neue Gesamtverbindlichkeit liegt bei 345.000 Euro, und genau diese Zahl muss die Bank finanzieren. Wer nur auf die Ausgleichszahlung schaut, unterschätzt die neue Belastung regelmäßig um mehr als die Hälfte.

Woran sich Paare am häufigsten verhaken

Typische Streitpunkte sind ein Gutachten, das nur einer der beiden beauftragt hat, Investitionen, die einer allein aus eigenem Geld bezahlt hat, und Tilgungen, die nach dem Auszug nur noch einer geleistet hat. Daneben läuft der Zugewinnausgleich, in dem das Haus ebenfalls auftaucht. Beides sollte in einer Vereinbarung zusammengeführt werden, damit die Immobilie nicht zweimal verhandelt wird.

Die Zeit zwischen Auszug und Übertragung

Zwischen dem Auszug eines Partners und der Eintragung des neuen Alleineigentümers vergehen oft viele Monate. In dieser Zeit entstehen Ansprüche, die später in die Endabrechnung einfließen und die Ausgleichszahlung spürbar verschieben können.

Nutzungsentschädigung für den ausgezogenen Partner

Wer das gemeinsame Haus allein bewohnt, nutzt auch die Hälfte des anderen. Der ausgezogene Partner kann dafür unter Umständen eine Vergütung verlangen, in der Trennungszeit nach den Regeln über die Ehewohnung, später nach den Regeln der Bruchteilsgemeinschaft. Entscheidend ist in der Praxis, dass er die Zahlung ausdrücklich verlangt, denn für die Zeit davor wird sie meist nicht geschuldet.

Wer die Raten zahlt, verschiebt die Rechnung

Zahlt der bleibende Partner nach dem Auszug die Raten allein, tilgt er auch die Schuld des anderen mit. Häufig wird dieser Tilgungsanteil mit dem Wohnvorteil verrechnet, weil er umsonst im Haus wohnt. Wer das nicht ausdrücklich regelt, streitet später über Monatsbeträge, die sich über ein Jahr zu einem fünfstelligen Betrag summieren können.

Laufende Kosten und Instandhaltung

Grundsteuer, Gebäudeversicherung und notwendige Reparaturen treffen beide Eigentümer anteilig, solange beide im Grundbuch stehen. Eine größere Reparatur kurz vor der Übertragung sollte deshalb abgestimmt werden, sonst wird sie zum nächsten Rechenposten.

Steuern: meist weniger Last als befürchtet

Bei der Übertragung zwischen Ehegatten oder geschiedenen Ehegatten sind die steuerlichen Folgen überschaubar, aber nicht null. Zwei Steuern sind zu prüfen, und sie folgen völlig unterschiedlichen Regeln.

Grunderwerbsteuer

Übertragungen zwischen Ehegatten sind von der Grunderwerbsteuer befreit, ebenso Übertragungen zwischen früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung. Die Befreiung greift unabhängig davon, ob eine Ausgleichszahlung fließt. Unter welchen Voraussetzungen sie gilt und wo die Einkommensteuer trotzdem zuschlägt, erläutert der Beitrag zur Übertragung zwischen Ex-Ehegatten.

Einkommensteuer bei vermieteten oder verlassenen Objekten

Die Ausgleichszahlung ist ein Kaufpreis für den halben Anteil. Liegt der Erwerb weniger als zehn Jahre zurück und hat der ausziehende Partner die Immobilie nicht in der begünstigten Weise selbst genutzt, kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen. Besonders riskant ist das bei vermieteten Wohnungen und bei einem Auszug, der schon länger zurückliegt.

Schritt drei: das Grundbuch

Die Übernahme ist rechtlich erst vollzogen, wenn der neue Alleineigentümer im Grundbuch steht. Bis dahin sind beide Partner Eigentümer, mit allen Rechten und Pflichten.

Auflassung und Eintragung

Für die Übertragung des Hälfteanteils braucht es einen notariell beurkundeten Vertrag und die Einigung über den Eigentumsübergang, die nach § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar erklärt wird. Der Notar beantragt anschließend die Eintragung. Wie die einzelnen Schritte ineinandergreifen, zeigt der Beitrag zum Grundbuch nach der Übernahme.

Die Grundschuld bleibt stehen

Die Grundschuld zugunsten der Bank wird durch die Übertragung nicht berührt, sie lastet weiter auf dem ganzen Grundstück. Wichtig ist die Sicherungsabrede dahinter: Sie sollte nach der Übernahme nur noch Verbindlichkeiten des neuen Alleineigentümers sichern, damit der ausgezogene Partner nicht über eine weite Zweckerklärung weiter mithaftet.

Kosten realistisch einplanen

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Geschäftswert, der bei einer Hälfteübertragung meist am Wert des Anteils ansetzt. Dazu kommen gegebenenfalls Kosten für Löschungen, neue Grundschulden und Bewertungen. Wer die Übernahme kalkuliert, sollte diese Nebenkosten nicht aus der Ausgleichszahlung bestreiten müssen.

Wenn die Übernahme nicht trägt

Nicht jede Übernahme lässt sich finanzieren. Dann geht es darum, das Haus mit möglichst wenig Wertverlust zu verwerten, statt eine Lösung zu erzwingen, die beide Partner über Jahre aneinanderbindet.

Gemeinsamer Verkauf statt Teilungsversteigerung

Ein freihändiger Verkauf erzielt in aller Regel einen höheren Preis als eine Teilungsversteigerung, die jeder Miteigentümer beantragen kann. Schon die Ankündigung einer Versteigerung schreckt Interessenten ab und drückt den Preis. Ein gemeinsamer Verkaufsauftrag mit klar vereinbarter Preisuntergrenze ist meist der vernünftigere Weg.

Übergangslösungen mit Ablaufdatum

Manche Paare vereinbaren, dass ein Partner mit den Kindern für eine feste Zeit im Haus bleibt und das Haus danach verkauft oder übernommen wird. Solche Lösungen funktionieren nur mit festem Enddatum, klarer Kostenverteilung und einer vorab vereinbarten Bewertungsmethode für den späteren Zeitpunkt.

Einschätzungen aus der Praxis

Evelyn Scholz Immobilien

Augustusweg 98, 01445 Radebeul · 0351 79993830

Wenn ein Paar nach der Trennung zu uns kommt, steht meist schon eine Zahl im Raum, über die beide seit Wochen streiten. Als Immobilienmakler Coswig fragen wir dann zuerst, ob die Bank überhaupt schon gesprochen hat. Erstaunlich oft lautet die Antwort nein, und die ganze Verhandlung steht auf ungeprüftem Boden. Wir empfehlen deshalb, vor jedem Preisgespräch eine Finanzierungsbestätigung für den bleibenden Partner einzuholen. In mehreren Fällen, die wir als Immobilienmakler Weinböhla begleitet haben, hat erst diese Bestätigung den Ton zwischen beiden beruhigt. Wer weiß, welche Summe tragbar ist, verhandelt nüchterner. Bei Häusern, die wir als Immobilienmakler Radeburg bewerten, legen wir die Wertermittlung daher bewusst hinter das Bankgespräch.

Evelyn Scholz

Wohndetail Immobilien GmbH

Carlo-Mierendorff-Straße 10, 64823 Groß-Umstadt · 06078 9177945

Ein Gutachten, das nur einer der Partner bestellt hat, wird vom anderen fast immer angezweifelt. Als Immobilienmakler Dieburg schlagen wir deshalb vor, dass beide den Auftrag gemeinsam erteilen und die Kosten teilen. Vor dem Ortstermin stimmen wir mit beiden ab, welche Unterlagen vorliegen und welche Umbauten berücksichtigt werden sollen. Gerade bei Häusern, die wir als Immobilienmakler Ober-Ramstadt kennen, wurden Ausbauten oft von einem Partner allein bezahlt, und das muss offen auf den Tisch. Wir halten im Bericht fest, welche Maßnahmen den Wert beeinflussen, ohne zu bewerten, wer sie finanziert hat. Diese Trennung zwischen Wert und Herkunft des Geldes erleichtert die spätere Einigung erheblich. Bei Bewertungen, die wir als Immobilienmakler Groß-Zimmern erstellen, sind beide Partner deshalb beim Termin eingeladen.

Francie Lindner

RE/MAX PB Immobilien Service GmbH

Detmolder Str. 204, 33100 Paderborn · 05251 699899

Zwischen Trennung und Notartermin vergeht oft ein Jahr, und in dieser Zeit kann sich der Markt bewegen. Bei jeder Immobilienbewertung Paderborn, die wir für eine Scheidung erstellen, nennen wir den Bewertungsstichtag deshalb ausdrücklich im ersten Absatz. Wir raten beiden Partnern, schriftlich festzuhalten, ob dieser Stichtag gilt oder ob der Wert zum Notartermin noch einmal geprüft wird. Ohne diese Abrede beginnt der Streit beim kleinsten Preisausschlag von vorn. Als Immobilienmakler Hövelhof haben wir erlebt, dass eine kurze Aktualisierung des Gutachtens viel günstiger ist als ein neues. Eine solche Aktualisierungsklausel lässt sich einfach in die Vereinbarung aufnehmen. Wer als bleibender Partner später doch verkaufen muss, erhält von uns als Immobilienmakler Salzkotten eine Einschätzung auf derselben Grundlage.

Mario Knaup

L2 Immobilien

Dresdner Str. 59, 01640 Coswig · 03523 533663

Nicht jede Übernahme lässt sich finanzieren, und das ist kein Scheitern, sondern eine Information. Als Immobilienmakler Niederau besprechen wir mit Paaren früh einen Plan B, damit ein Verkauf nicht unter Zeitdruck entsteht. Dazu gehört eine Preisuntergrenze, auf die sich beide vorab verständigen. Bei Verkäufen, die wir als Immobilienmakler Klipphausen nach einer Trennung begleitet haben, hat diese Abrede eine drohende Teilungsversteigerung mehrfach überflüssig gemacht.

Cathleen Lehmann

HS Immobilienberatungsgesellschaft mbH

Wilhelm-Külz-Straße 15, 06108 Halle (Saale) · 0800 3040111

In der Trennungszeit wird an Häusern oft nichts mehr gemacht, weil keiner der beiden in eine gemeinsame Sache investieren will. Viele, die bei uns zum Thema Immobilien verkaufen Halle anfragen, stehen eigentlich vor einer Übernahme durch einen der Partner, und auch dafür beschreiben wir aufgeschobene Reparaturen genau. Ein Instandhaltungsstau senkt den Wert und damit auch die Ausgleichszahlung, was für den bleibenden Partner rechnerisch günstig, praktisch aber teuer ist. Bei jeder Immobilienbewertung Halle im Scheidungsfall weisen wir darum aus, welche Kosten in den nächsten Jahren absehbar sind.

Hagen Herholdt

Kaiserstadt Immobilien KdG GmbH & Co. KG

Martelenberger Weg 18a, 52066 Aachen · 0241 57909114

Wenn Kinder im Haus leben, wird die Übernahme oft emotional entschieden, bevor jemand nachgerechnet hat. Als Immobilienmakler Aachen rechnen wir mit dem bleibenden Elternteil deshalb die vollständigen Wohnkosten durch, also Rate, Rücklagen, Energie und Versicherungen. Erst danach ist erkennbar, ob die Übernahme langfristig trägt oder nur die nächsten zwei Jahre. Unsere Immobilienbewertung Aachen liefert dafür den Ausgangswert, mit dem beide Partner und die Bank dieselbe Zahl vor Augen haben.

Patrik Backhaus

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Häufige Fragen

Kann ich das Haus übernehmen, wenn mein Ex-Partner nicht zustimmt?
Gegen den Willen des Miteigentümers lässt sich keine Übertragung erzwingen. Ohne Einigung bleibt als Ausweg nur ein Verkauf oder die Teilungsversteigerung, an der sich der bleibende Partner allerdings als Bieter beteiligen kann.
Haftet mein Ex-Partner weiter, wenn ich allein im Grundbuch stehe?
Ja, solange die Bank ihn nicht ausdrücklich aus dem Darlehensvertrag entlässt. Grundbuch und Darlehen sind zwei getrennte Rechtsverhältnisse.
Muss die Ausgleichszahlung auf einmal fließen?
Das ist Verhandlungssache. Ratenzahlungen sind möglich, sollten aber durch eine Sicherheit, etwa eine Grundschuld oder Hypothek zugunsten des ausziehenden Partners, abgesichert werden.
Wer bezahlt das Gutachten?
Üblich und sinnvoll ist eine gemeinsame Beauftragung mit geteilten Kosten. Ein einseitig bestelltes Gutachten wird vom anderen Partner selten akzeptiert.
Fällt bei der Übertragung Grunderwerbsteuer an?
Zwischen Ehegatten und zwischen früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung in der Regel nicht. Andere Steuern, insbesondere die Einkommensteuer, sind gesondert zu prüfen.
Wie lange dauert eine Hausübernahme nach der Scheidung?
Von der ersten Bankanfrage bis zur Eintragung im Grundbuch vergehen meist mehrere Monate. Die meiste Zeit kostet nicht der Notar, sondern die Einigung über den Wert.