Erst die Eintragung vollzieht die Übernahme
Ist die Einigung über das Haus erzielt, fühlt sich die Übernahme für beide Ex-Partner wie beschlossen an. Rechtlich ist sie es noch nicht. Solange im Grundbuch beide als Miteigentümer stehen, gehört das Haus beiden, mit allen Folgen für Verfügungen, Belastungen und Zwangsvollstreckung. Die Übernahme ist erst abgeschlossen, wenn das Grundbuchamt die verbleibende Person als Alleineigentümerin eingetragen hat.
Einigung und Eintragung gehören zusammen
Für die Übertragung von Eigentum an einem Grundstück verlangt § 873 BGB zweierlei: die Einigung der Beteiligten über den Eigentumswechsel und die Eintragung im Grundbuch. Fehlt eines davon, bleibt die bisherige Rechtslage bestehen. Das gilt auch für einen halben Miteigentumsanteil, der vom einen Ex-Partner auf den anderen übergeht.
Die Lücke zwischen Vertrag und Eintragung
Zwischen Beurkundung und Eintragung vergehen in der Regel einige Wochen, je nach Grundbuchamt und Vollzugsstand auch mehrere Monate. In dieser Zeit ist die übernehmende Person schuldrechtlich berechtigt, aber noch nicht Eigentümerin. Der Vertrag muss deshalb regeln, was bis zur Eintragung gilt, insbesondere wann Nutzen und Lasten übergehen und wann die Ausgleichszahlung fällig wird.
Nutzen und Lasten vor der Eintragung
Üblich ist ein Übergang von Nutzen und Lasten zum Monatsersten nach Zahlung der Ausgleichssumme. Ab diesem Tag trägt die übernehmende Person Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung allein, auch wenn das Grundbuch noch beide Namen zeigt. Wer schon länger allein im Haus wohnt, kann einen früheren Stichtag vereinbaren.
Der notarielle Vertrag als erster Schritt
Am Anfang steht ein Vertrag, in dem sich die abgebende Person verpflichtet, ihren Anteil zu übertragen, und die übernehmende Person die Gegenleistung zusagt. Für diesen Vertrag gelten dieselben Formvorschriften wie für jeden Grundstückskauf.
Ohne Notar keine wirksame Verpflichtung
Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Eine privatschriftliche Vereinbarung über die Hausübernahme, etwa in einem Brief oder einer E-Mail, ist insoweit formnichtig. Sie kann aber als Gesprächsgrundlage für den Notar dienen.
Was in den Übertragungsvertrag gehört
Der Vertrag beschreibt den übertragenen Anteil, die Ausgleichszahlung und ihre Fälligkeit, die Behandlung des laufenden Darlehens und der Grundschuld, den Übergang von Nutzen und Lasten und die Verteilung der Kosten. Hinzu kommt der Bezug zur Scheidung, der für die steuerliche Behandlung wichtig ist; die Einzelheiten dazu stehen auf der Seite zur Grunderwerbsteuer und Spekulationsfrist bei Ex-Ehegatten.
Der gerichtliche Vergleich als Alternative
Läuft ohnehin ein familiengerichtliches Verfahren, kann die Übertragung auch in einem gerichtlich protokollierten Vergleich vereinbart werden. Ein solcher Vergleich ersetzt die notarielle Beurkundung. Das spart einen Termin, verlangt aber dieselbe Sorgfalt bei der Formulierung, denn das Grundbuchamt prüft den Vergleich wie eine notarielle Urkunde.
Die Auflassung
Die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang heißt bei Grundstücken Auflassung. Sie ist ein eigenes Rechtsgeschäft neben dem Verpflichtungsvertrag, wird in der Praxis aber meist in derselben Urkunde erklärt. Diese Trennung hat praktische Folgen: Der Verpflichtungsvertrag kann wirksam sein, während die Auflassung noch fehlt, und umgekehrt kann eine bereits erklärte Auflassung erst später zur Eintragung führen. Der Notar steuert über die Reihenfolge seiner Anträge, wann aus der Einigung tatsächlich Eigentum wird.
Gleichzeitige Erklärung vor dem Notar
Nach § 925 BGB muss die Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden, in der Regel vor dem Notar; auch ein gerichtlicher Vergleich genügt. Gleichzeitig heißt nicht zwingend persönlich: Ein Beteiligter kann sich vertreten lassen, die Vollmacht muss dann aber in grundbuchtauglicher Form vorliegen.
Keine Bedingung, keine Befristung
Die Auflassung darf nicht unter einer Bedingung oder Befristung erklärt werden. Soll die Eigentumsumschreibung erst nach Eingang der Ausgleichszahlung erfolgen, wird das nicht über eine Bedingung gelöst, sondern über eine Anweisung an den Notar, den Antrag auf Eigentumsumschreibung erst nach Zahlungsnachweis zu stellen.
Persönliche Begegnung vermeiden
Ist das Verhältnis der Ex-Partner so belastet, dass ein gemeinsamer Termin schwierig wird, lassen sich Angebot und Annahme getrennt beurkunden oder ein Beteiligter durch eine bevollmächtigte Person vertreten. Für die Auflassung selbst bleibt die gleichzeitige Anwesenheit beider Seiten oder ihrer Vertreter aber erforderlich.
Was mit der Grundschuld geschieht
Die Grundschuld, die das gemeinsame Darlehen sichert, bleibt von der Übertragung des Eigentums unberührt. Sie lastet am ganzen Grundstück und geht mit ihm auf die übernehmende Person über. Entscheidend ist, wofür sie künftig haftet.
Die Sicherungsabrede anpassen
Welche Forderungen eine Grundschuld sichert, regelt nicht das Grundbuch, sondern die Sicherungsabrede mit der Bank. Ist sie weit gefasst, kann die Grundschuld auch für spätere Kredite des einen oder anderen Partners herangezogen werden. Der ausscheidende Partner sollte deshalb verlangen, dass sie auf die bestehenden Darlehen beschränkt oder neu auf die übernehmende Person allein abgeschlossen wird; wie das gelingt, wenn die Bank nicht mitzieht, beschreibt die Seite wenn die Bank den Ex-Partner nicht entlässt.
Abtretung an eine neue Bank
Finanziert die übernehmende Person über eine neue Bank, muss die alte Grundschuld nicht gelöscht und neu bestellt werden. Häufig ist es günstiger, sie an die neue Bank abzutreten. Bei einer Buchgrundschuld wird die Abtretung im Grundbuch eingetragen, bei einer Briefgrundschuld genügt die beglaubigte Abtretungserklärung mit Übergabe des Briefs. Ob die neue Bank eine Abtretung akzeptiert, hängt von ihren internen Vorgaben ab; viele Institute bevorzugen sie inzwischen selbst, weil sie schneller umzusetzen ist als eine Neubestellung.
Löschung nach Ablösung
Wird das Darlehen vollständig zurückgeführt und keine neue Finanzierung benötigt, erteilt die Bank eine Löschungsbewilligung. Mit der Zustimmung der Eigentümerin, die notariell beglaubigt werden muss, wird die Grundschuld gelöscht. Ob die Löschung sinnvoll ist oder die Grundschuld als Sicherheit für spätere Kredite stehen bleibt, ist eine Abwägung zwischen Kosten jetzt und Kosten später.
Der Weg durch das Grundbuchamt
Das Grundbuchamt trägt nur ein, was ihm in der vorgeschriebenen Form vorgelegt wird. Der Notar übernimmt diesen Teil in der Regel vollständig, doch die Beteiligten sollten wissen, worauf das Amt wartet.
Antrag, Bewilligung und Form
Das Verfahren regelt die Grundbuchordnung. Eingetragen wird auf Antrag, und bei der Eigentumsübertragung muss die Auflassung in öffentlich beurkundeter Form nachgewiesen werden. Der Notar stellt den Antrag in der Regel im Namen beider Beteiligten, damit keiner ihn einseitig zurücknehmen kann.
Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts
Auch wenn zwischen Ehegatten keine Grunderwerbsteuer anfällt, zeigt der Notar den Vertrag dem Finanzamt an. Erst nach Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung darf die übernehmende Person als Eigentümerin eingetragen werden. Bei befreiten Erwerben geht das meist schnell, kann aber je nach Arbeitslage einige Wochen dauern.
Wie lange es dauert
Die Dauer hängt vom Grundbuchamt, von der Unbedenklichkeitsbescheinigung und von etwaigen Erklärungen der Bank ab. Realistisch sind einige Wochen bis wenige Monate. Wer zwischenzeitlich einen Nachweis über den Stand braucht, etwa gegenüber der neuen Bank, kann beim Notar eine Bestätigung über die Antragstellung anfordern. Verzögerungen entstehen am häufigsten, wenn Erklärungen der Bank fehlen oder eine Vollmacht nicht in der nötigen Form vorliegt.
Absicherung bis zur Eintragung
In der Zeit zwischen Vertrag und Eintragung haben beide Seiten etwas zu verlieren. Die übernehmende Person zahlt unter Umständen einen hohen Betrag, ohne schon Eigentümerin zu sein. Die abgebende Person gibt ihren Anteil auf, haftet aber womöglich weiter für das Darlehen. Ein guter Vertrag sichert beide Risiken gleichzeitig ab.
Zahlung erst nach Sicherung
Der Notar teilt die Fälligkeit der Ausgleichszahlung erst mit, wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören üblicherweise die Sicherung des Eigentumserwerbs im Grundbuch und das Vorliegen aller Erklärungen der Bank. So zahlt niemand ins Ungewisse, und niemand gibt seinen Anteil auf, ohne dass das Geld bereitsteht.
Die Vormerkung schützt vor Zugriffen
Mit einer Auflassungsvormerkung wird der Anspruch auf Übertragung im Grundbuch gesichert. Spätere Belastungen oder Pfändungen durch Gläubiger der abgebenden Person können den Erwerb dann nicht mehr vereiteln. Zwischen Ex-Partnern wird die Vormerkung manchmal als überflüssig angesehen. Sie ist es nicht, wenn eine Seite Schulden hat, wenn größere Beträge fließen oder wenn die Eintragung absehbar länger dauert.
Freistellung der abgebenden Person
Die abgebende Person sollte ihre Mitwirkung an der Eigentumsumschreibung davon abhängig machen, dass sie aus dem gemeinsamen Darlehen entlassen wird oder die Ablösung gesichert ist. Technisch geschieht das, indem die Schuldentlassungserklärung der Bank oder deren Zusage zur Ablösung als Voraussetzung in den Vertrag aufgenommen wird. Fehlt diese Absicherung, kann die abgebende Person am Ende ohne Eigentum, aber weiter mit Haftung dastehen.
Was Notar und Grundbuch kosten
Die Kosten der Übertragung sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Sie richten sich nach dem Geschäftswert und einer Gebührentabelle.
Der Geschäftswert
Maßgeblich ist der Wert des übertragenen Anteils oder die höhere Gegenleistung, die aus Ausgleichszahlung und übernommener Darlehensschuld besteht. Bei einem halben Anteil an einem Haus im mittleren Preissegment liegt der Geschäftswert damit meist im sechsstelligen Bereich. Wird die Übertragung in eine umfassende Scheidungsfolgenvereinbarung eingebettet, können weitere Regelungen den Geschäftswert erhöhen, etwa zum Zugewinn oder zum Unterhalt.
Notargebühren
Die Gebührenhöhe ergibt sich aus der Tabelle in § 34 GNotKG, multipliziert mit einem Gebührensatz. Für die Beurkundung des Vertrags fällt typischerweise eine doppelte Gebühr an, hinzu kommen Gebühren für Vollzug und Betreuung, etwa die Einholung der Bankerklärungen und die Überwachung der Zahlung. Grundschuldbestellungen oder Abtretungen werden gesondert berechnet.
Grundbuchgebühren
Das Grundbuchamt berechnet für die Eintragung des Eigentumswechsels eine volle Gebühr nach derselben Tabelle, für Abtretung oder Löschung der Grundschuld eine geringere. Als grobe Orientierung ergeben Notar und Grundbuch zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Geschäftswerts; bei niedrigen Werten liegt der Anteil höher.
Wer die Kosten trägt
Ohne Regelung haften beide Beteiligten für die Kosten. Üblich ist, dass die übernehmende Person die Kosten des Erwerbs trägt und die Kosten der Löschung von Belastungen geteilt werden. Wie diese Posten in die Gesamtrechnung einfließen, zeigt die Übersicht zur Hausübernahme nach der Scheidung.