Warum die Steuerfrage erst nach der Einigung auftaucht
In den meisten Trennungen wird monatelang über den Wert des Hauses, die Restschuld und die Frage gestritten, wer bleiben darf. Ist das geklärt, wirkt der Rest wie Formsache: Notartermin, Unterschrift, fertig. Genau an dieser Stelle melden sich zwei Steuern, die mit dem eigentlichen Streit nichts zu tun haben und trotzdem über mehrere tausend Euro entscheiden können. Die eine fällt bei Ehegatten fast nie an, die andere wird regelmäßig übersehen.
Zwei Steuern, zwei Logiken
Die Grunderwerbsteuer knüpft an den Erwerb an und trifft rechtlich beide Vertragsparteien, praktisch meist die übernehmende Person. Die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte knüpft dagegen an den Gewinn an und trifft ausschließlich die Person, die ihren Anteil abgibt. Wer nur auf die erste schaut, hat das Risiko beim falschen Ex-Partner verortet.
Warum beide Seiten das Thema betrifft
Auf den ersten Blick ist die Steuer der abgebenden Person deren Privatsache. Tatsächlich verschiebt sie das Ergebnis der Verhandlung: Wer nach Steuern deutlich weniger behält als erwartet, wird die Einigung anfechten wollen oder eine höhere Zahlung verlangen. Für die übernehmende Person ist es deshalb klug, die Steuerfrage früh offen anzusprechen, statt auf eine schnelle Unterschrift zu setzen.
Der Zeitpunkt der Beurkundung
Beide Steuern hängen am Datum des notariellen Vertrags, nicht am Tag der Scheidung und nicht am Tag der Grundbucheintragung. Wer die Übertragung zeitlich steuern kann, hat damit den wichtigsten Hebel in der Hand. Das gilt besonders dann, wenn der Auszug schon eine Weile zurückliegt und die Fristen der Einkommensteuer zu laufen begonnen haben.
Grunderwerbsteuer: die Befreiung für Ehegatten und frühere Ehegatten
Grundsätzlich löst jeder Kaufvertrag über ein inländisches Grundstück Grunderwerbsteuer aus, und das gilt auch für einen halben Miteigentumsanteil. Für Ehegatten sieht § 3 GrEStG jedoch zwei Ausnahmen vor, die den typischen Ablauf einer Trennung lückenlos abdecken. Bemessungsgrundlage wäre sonst die gesamte Gegenleistung, also Ausgleichszahlung plus übernommener Anteil an der Restschuld.
Noch verheiratet: der Erwerb durch den Ehegatten
Solange die Ehe besteht, ist der Erwerb durch den Ehegatten des Veräußerers steuerfrei. Das gilt auch im Trennungsjahr und während des laufenden Scheidungsverfahrens, denn rechtlich ist das Paar bis zur Rechtskraft des Scheidungsbeschlusses verheiratet. Eine Übertragung vor der Scheidung ist also grunderwerbsteuerlich genauso unproblematisch wie eine danach.
Nach der Scheidung: die Vermögensauseinandersetzung
Nach der Scheidung bleibt der Erwerb durch den früheren Ehegatten frei, wenn er im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung stattfindet. Gemeint ist die Aufteilung des gemeinsamen Vermögens nach dem Ende der Ehe, ganz gleich, ob es um den Zugewinnausgleich, die Auflösung von Miteigentum oder einen Gesamtvergleich geht. Für eingetragene Lebenspartnerschaften gelten die Befreiungen entsprechend.
Keine Frist, aber ein Zusammenhang
Eine starre Frist kennt die Befreiung nicht; auch eine Übertragung Jahre nach der Scheidung kann noch begünstigt sein. Entscheidend ist, dass sie erkennbar der Auseinandersetzung des ehelichen Vermögens dient. Es lohnt sich deshalb, im Vertrag ausdrücklich festzuhalten, dass die Übertragung der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung dient und auf welche Vereinbarung sie sich bezieht.
Wo die Befreiung nicht greift
Die Steuerfreiheit ist an den Personenstand gebunden, nicht an die Lebenssituation. Daraus ergeben sich drei Konstellationen, in denen doch Grunderwerbsteuer fällig wird oder zumindest geprüft werden muss.
Unverheiratete Paare
Wer ohne Trauschein gemeinsam gekauft hat, bekommt keine Befreiung. Übernimmt ein Partner die Hälfte des anderen, wird auf die Gegenleistung für diese Hälfte der volle Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes fällig, derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bei einem Anteilswert im mittleren sechsstelligen Bereich kommen so schnell fünfstellige Beträge zusammen, die in keiner Ausgleichsrechnung vorgesehen waren.
Ein neuer Partner im Vertrag
Soll der neue Lebensgefährte direkt mit ins Grundbuch, ist dessen Erwerb nicht befreit, auch wenn der Rest der Übertragung zwischen den früheren Ehegatten läuft. Steuerlich sauberer ist häufig die zweistufige Lösung: zuerst die steuerfreie Übertragung auf den Ex-Partner, später gegebenenfalls eine eigene Vereinbarung mit dem neuen Partner.
Übertragung direkt auf die Kinder
Manche Paare einigen sich darauf, das Haus den gemeinsamen Kindern zu übertragen. Grunderwerbsteuerlich ist das in der Regel unproblematisch, weil auch der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie befreit ist. Dafür rückt die Schenkungsteuer in den Blick, und der übertragende Elternteil verliert jeden Zugriff auf den Wert.
Einkommensteuer: die Zehnjahresfrist für private Veräußerungen
Die eigentliche Falle liegt in der Einkommensteuer. Nach § 23 EStG ist der Gewinn aus der Veräußerung eines Grundstücks steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für die Frist zählt jeweils das Datum des notariellen Vertrags, beim Kauf wie bei der späteren Übertragung.
Warum eine Übertragung ein Verkauf sein kann
Steuerlich ist es gleichgültig, ob die Beteiligten von Übernahme, Ausgleich oder Auseinandersetzung sprechen. Erhält die abgebende Person eine Gegenleistung, liegt eine entgeltliche Veräußerung vor. Gegenleistung ist nicht nur die Ausgleichszahlung, sondern auch die Freistellung von der anteiligen Restschuld. Auch die Übertragung zur Erfüllung einer Zugewinnausgleichsforderung wird als entgeltlich behandelt.
Wie sich der Gewinn errechnet
Vom Veräußerungspreis werden die anteiligen Anschaffungskosten abgezogen, also die Hälfte des damaligen Kaufpreises samt Nebenkosten, außerdem nachträgliche Herstellungskosten und die Kosten der Übertragung. Bei einer Immobilie, die vor acht Jahren gekauft wurde und seither deutlich im Wert gestiegen ist, bleibt schnell ein Gewinn im fünf- oder sechsstelligen Bereich. Gewinne unter der Freigrenze von 1.000 Euro im Jahr bleiben steuerfrei; wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Wer die Steuer trägt
Steuerschuldner ist allein die abgebende Person. Sie zahlt die Steuer aus ihrem persönlichen Steuersatz, oft im Jahr nach der Scheidung, wenn sie wieder einzeln veranlagt wird. Die übernehmende Person hat für ihre neu erworbene Hälfte Anschaffungskosten und damit eine eigene, neu laufende Zehnjahresfrist.
Selbstnutzung als Ausnahme und ihre Lücken
Ausgenommen von der Besteuerung sind Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Bei einem Familienheim scheint das Problem damit erledigt. In der Trennung liegt der Haken im Wort „eigene“: Mit dem Auszug endet die eigene Nutzung der abgebenden Person, während der Ex-Partner im Haus bleibt.
Die Dreijahresregel
Steuerfrei ist die Veräußerung, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich selbst bewohnt wurde oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Der zweite Fall verlangt keine drei vollen Jahre, sondern einen zusammenhängenden Zeitraum, der das mittlere Jahr vollständig umfasst und in das erste und das letzte Jahr hineinreicht.
Der Auszug als Stichtag
Wer im Herbst eines Jahres auszieht und die Übertragung im Folgejahr beurkunden lässt, kann die Ausnahme verlieren, weil im Jahr der Veräußerung keine eigene Nutzung mehr vorliegt und das Vorjahr nicht vollständig bewohnt war. Je länger sich die Einigung hinzieht, desto größer wird dieses Risiko. Eine Übertragung noch im Kalenderjahr des Auszugs ist in diesen Fällen oft die sicherste Variante; die genaue Fristberechnung gehört in die steuerliche Beratung.
Überlassung an Ex-Partner und Kinder
Die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Anspruch auf Kindergeld besteht, gilt als eigene Nutzung. Die Überlassung an den getrennt lebenden oder geschiedenen Ehegatten dagegen nicht, auch wenn gemeinsame Kinder mit im Haus wohnen. Bleibt der Ex-Partner mit den Kindern wohnen, trägt diese Konstellation die Ausnahme also nicht automatisch.
Vermietete Immobilien und Mischfälle
Gehört zum Paarvermögen eine vermietete Wohnung oder wird ein Teil des Hauses vermietet, greift die Ausnahme für Selbstnutzung von vornherein nicht oder nur anteilig. Hier zeigt sich, dass die Steuerfrage nicht nur das Familienheim betrifft.
Die vermietete Wohnung im gemeinsamen Eigentum
Wird eine gemeinsam gekaufte Kapitalanlage innerhalb der zehn Jahre auf einen Partner übertragen, ist der Gewinn der abgebenden Person in voller Höhe steuerpflichtig. Weil hier in der Regel keine Ausnahme hilft, muss die erwartete Steuer in die Verhandlung über die Ausgleichszahlung einfließen, sonst zahlt eine Seite für eine Einigung, die sie netto schlechter stellt als gedacht.
Einliegerwohnung und Arbeitszimmer
Wurde eine Einliegerwohnung vermietet, ist der darauf entfallende Teil des Gewinns steuerpflichtig, der selbst bewohnte Teil bleibt frei. Ähnlich kann es bei einem häuslichen Arbeitszimmer liegen. Für die Aufteilung zählt in der Regel das Verhältnis der Nutzflächen. Wer ein Arbeitszimmer über Jahre steuerlich abgesetzt hat, sollte deshalb prüfen, ob dieser Anteil bei der Übertragung als nicht selbst genutzt gilt und welcher Gewinn darauf entfällt.
Abschreibung erhöht den Gewinn
Bei vermieteten Flächen mindern die in Anspruch genommenen Abschreibungen die Anschaffungskosten. Der steuerpflichtige Gewinn fällt dadurch höher aus, als ein einfacher Vergleich von Kaufpreis und heutigem Wert vermuten lässt. Wer die Abschreibungen über viele Jahre geltend gemacht hat, sollte die Summe aus den Steuerbescheiden zusammentragen, bevor über die Höhe der Ausgleichszahlung verhandelt wird, denn erst dann lässt sich der Nettoerlös realistisch beziffern.
Gestaltung und Reihenfolge
Wer beide Steuern kennt, kann den Ablauf so ordnen, dass keine unnötigen Belastungen entstehen. Der Spielraum ist begrenzt, aber er reicht meist aus, wenn die Steuerfrage vor dem Notartermin geklärt ist.
Zeitpunkt bewusst wählen
Läuft die Zehnjahresfrist in wenigen Monaten ab, kann es sich lohnen, die Beurkundung zu verschieben und die Zwischenzeit über eine Nutzungsvereinbarung zu regeln. Droht dagegen der Verlust der Selbstnutzungsausnahme, spricht viel für einen frühen Termin. Wie sich der Zeitpunkt auf die Höhe der Zahlung auswirkt, zeigt die Seite zur Berechnung der Ausgleichszahlung und zum Stichtag.
Den Vertrag sauber formulieren
Der Vertrag sollte den Bezug zur Scheidung und zur Vermögensauseinandersetzung ausdrücklich nennen, die Gegenleistung vollständig beziffern und regeln, wer eine etwaige Einkommensteuer wirtschaftlich trägt. Eine solche Klausel ist kein Misstrauen, sondern verhindert, dass ein Steuerbescheid ein Jahr später die Einigung wieder öffnet.
Unbedenklichkeitsbescheinigung trotz Steuerfreiheit
Auch ein befreiter Erwerb wird vom Notar dem Finanzamt angezeigt. Erst wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt, darf das Grundbuchamt die übernehmende Person als Alleineigentümerin eintragen. Wie dieser letzte Schritt abläuft, beschreibt die Seite zum Grundbuch nach der Übernahme; den Gesamtablauf von der Bank bis zur Eintragung ordnet die Übersicht zur Hausübernahme nach der Scheidung.