Die Formel und warum sie selten strittig ist
Gehört das Haus beiden Partnern je zur Hälfte und übernimmt einer von ihnen die Schulden allein, ist die Ausgleichszahlung im Kern schnell berechnet: halber Verkehrswert minus halbe Restschuld. Über diese Formel streitet kaum jemand. Gestritten wird über die beiden Werte, die man einsetzt, und vor allem darüber, zu welchem Zeitpunkt sie gelten sollen.
Halber Wert, halbe Schuld
Der ausziehende Partner gibt seinen Anteil am Haus ab und wird zugleich von seinem Anteil an den Schulden befreit, sofern die Bank mitspielt. Was er erhält, ist deshalb der Nettowert seiner Hälfte. Ein gleichwertiger Rechenweg ist, vom Verkehrswert die Restschuld abzuziehen und das Ergebnis zu halbieren.
Ein Rechenbeispiel mit zwei Stichtagen
Ein Haus wird zum Zeitpunkt der Trennung auf 450.000 Euro geschätzt, die Restschuld beträgt 230.000 Euro. Die Ausgleichszahlung läge bei 110.000 Euro. Eineinhalb Jahre später, zum Notartermin, ist das Haus 480.000 Euro wert und die Restschuld auf 214.000 Euro gesunken. Jetzt ergeben sich 133.000 Euro. Die Differenz von 23.000 Euro entsteht allein aus der Wahl des Stichtags, ohne dass sich an der Formel etwas geändert hätte.
Das Beispiel zeigt auch, dass Wertsteigerung und Tilgung in dieselbe Richtung wirken. Der ausziehende Partner gewinnt doppelt, wenn der späte Stichtag gilt, der bleibende Partner doppelt, wenn der frühe gilt. Entsprechend hart wird um diesen Punkt verhandelt.
Abweichende Eigentumsanteile
Stehen die Partner nicht je zur Hälfte im Grundbuch, sondern etwa zu 70 und 30 Prozent, gilt die Formel mit den jeweiligen Quoten. Haften beide für das Darlehen aber gemeinsam in voller Höhe, ist zu klären, ob die Schuld im Verhältnis der Eigentumsanteile oder hälftig verteilt wird. Das ist keine Rechenfrage, sondern eine Frage der Vereinbarung. Ohne ausdrückliche Regelung tragen Gesamtschuldner die Schuld untereinander im Zweifel zu gleichen Teilen, was bei ungleichen Eigentumsanteilen zu einem schiefen Ergebnis führen kann. Wer mit Quoten rechnet, sollte deshalb Eigentum und Schuld in derselben Klausel regeln.
Der Verkehrswert als erste Variable
Der Verkehrswert ist die Größe mit dem größten Hebel. Schon wenige Prozent Abweichung verschieben die Ausgleichszahlung um einen fünfstelligen Betrag, weil jeder Euro beim Wert zur Hälfte beim ausziehenden Partner ankommt.
Was der Verkehrswert ist
Maßgeblich ist der Preis, der zum Bewertungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. So definiert ihn § 194 BauGB. Persönliche Verhältnisse sind dabei ausdrücklich ausgeklammert: Dass ein Partner an dem Haus hängt oder die Kinder dort zur Schule gehen, erhöht den Wert nicht.
Welches Verfahren angewendet wird
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Für selbst genutzte Einfamilienhäuser wird meist das Sachwertverfahren mit einer Marktanpassung oder, wenn genügend Verkaufsfälle vorliegen, das Vergleichswertverfahren angewendet. Das gewählte Verfahren erklärt oft schon einen Teil der Differenz zwischen zwei Gutachten. Wer zwei abweichende Werte vergleicht, sollte deshalb zuerst prüfen, ob beide Gutachter dasselbe Verfahren gewählt und dieselben Marktdaten herangezogen haben.
Gutachten, Kurzgutachten oder Markteinschätzung
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ist gerichtsfest, aber teurer und langsamer. Eine Markteinschätzung durch einen Makler ist schneller und oft näher am tatsächlich erzielbaren Preis, hat aber vor Gericht weniger Gewicht. Für eine einvernehmliche Lösung genügt häufig die Einschätzung, auf die sich beide Partner vorab als verbindlich festlegen.
Der Streit um den Stichtag
Weil zwischen Trennung und Übertragung oft ein Jahr oder mehr vergeht, kommen mehrere Zeitpunkte infrage. Welcher davon gilt, ist gesetzlich nicht vorgegeben, solange die Partner die Übertragung frei vereinbaren.
Die üblichen Kandidaten
In Betracht kommen der Tag der Trennung, die Zustellung des Scheidungsantrags, der Bewertungsstichtag eines Gutachtens und der Tag des Notartermins. Jeder dieser Zeitpunkte lässt sich begründen. Der Trennungstag spiegelt das Ende der gemeinsamen Wirtschaft, der Notartermin den Moment, in dem der Anteil tatsächlich den Eigentümer wechselt.
Wie die Marktentwicklung die Fronten verschiebt
Steigen die Preise, will der ausziehende Partner einen möglichst späten Stichtag, der bleibende einen frühen. Fallen sie, kehrt sich das um. Deshalb wechseln die Positionen manchmal mitten in der Verhandlung, wenn sich der Markt dreht, und eine bereits gefundene Einigung wird wieder aufgekündigt. Wer früh einen Stichtag vereinbart, nimmt beiden Seiten diese Spekulation ab und gewinnt Planungssicherheit, auch wenn er im Nachhinein vielleicht etwas Geld verschenkt hat.
Stichtag vertraglich festschreiben
Die sauberste Lösung ist, früh einen Stichtag festzulegen und für den Fall einer langen Verzögerung eine Anpassungsregel zu vereinbaren. Möglich ist etwa, dass das Gutachten nach zwölf Monaten aktualisiert wird, wenn bis dahin keine Beurkundung erfolgt ist. Wichtig ist, dass beide Werte, also Verkehrswert und Restschuld, auf denselben Zeitpunkt bezogen werden.
Die Restschuld als zweite Variable
Die Restschuld wirkt auf den ersten Blick eindeutig, weil die Bank sie auf den Tag genau ausweist. Strittig wird sie, weil sie sich mit jeder Rate verändert und weil oft nur noch einer der Partner diese Raten zahlt.
Tilgung nach dem Auszug
Zahlt der bleibende Partner nach dem Auszug die Raten allein, mindert er mit dem Tilgungsanteil die gemeinsame Schuld. Wird für die Berechnung die aktuelle Restschuld zugrunde gelegt, profitiert der ausziehende Partner von diesen Zahlungen. Ob das gerecht ist, hängt davon ab, ob der Zahlende im Gegenzug mietfrei gewohnt hat.
Zinsen, Tilgung und Wohnvorteil
Häufig wird vereinbart, dass der Wohnvorteil des bleibenden Partners mit seinen Zahlungen auf das Darlehen verrechnet wird. Dann bleibt es bei der aktuellen Restschuld, und keiner schuldet dem anderen etwas für die Übergangszeit. Diese Lösung ist einfach und vermeidet Streit über Mietwerte, sie passt aber nur, wenn Rate und angemessene Nutzungsvergütung ungefähr in derselben Größenordnung liegen. Wer anders rechnen will, muss Zins- und Tilgungsanteile getrennt erfassen und der Nutzung gegenüberstellen.
Kosten der Ablösung
Muss das Darlehen abgelöst werden, weil die Bank den ausziehenden Partner sonst nicht entlässt, entstehen zusätzliche Kosten. Ob sie die Restschuld erhöhen oder allein vom Übernehmer getragen werden, sollte ausdrücklich geregelt sein. Welche Wege es gibt, wenn die Bank den Ex-Partner nicht aus dem Darlehen entlässt, wirkt sich unmittelbar auf diese Position aus.
Was neben Wert und Schuld in die Rechnung gehört
Die Grundformel erfasst nur zwei Größen. In der Praxis kommen weitere Positionen hinzu, die die Zahlung in beide Richtungen verschieben können.
Investitionen eines Partners
Hat ein Partner aus eigenem Vermögen, etwa aus einer Erbschaft, einen Anbau oder eine neue Heizung bezahlt, steckt dieser Beitrag im Verkehrswert und würde ohne Korrektur hälftig geteilt. Ob er gesondert ausgeglichen wird, hängt von den Vereinbarungen während der Ehe und vom Güterstand ab. Im gesetzlichen Güterstand wird ein solcher Beitrag oft erst im Zugewinnausgleich wirksam.
Nutzungsentschädigung
Für die Zeit, in der ein Partner das gemeinsame Haus allein nutzt, kann der andere eine Vergütung verlangen. In der Trennungszeit folgt sie den Regeln über die Ehewohnung, nach der Scheidung denen der Bruchteilsgemeinschaft. Geschuldet wird sie in der Regel erst ab dem Zeitpunkt, zu dem sie ausdrücklich verlangt wurde.
Laufende Kosten und Reparaturen
Grundsteuer, Versicherungen und notwendige Reparaturen tragen beide Miteigentümer anteilig, bis die Übertragung vollzogen ist. Wer diese Kosten in der Übergangszeit allein getragen hat, kann sie in die Abrechnung einbringen. Am einfachsten ist eine Liste, die beide gegenzeichnen, bevor die endgültige Zahl festgelegt wird. Größere Instandsetzungen, die erst nach dem Stichtag fällig werden, gehören dagegen allein zum Übernehmer, weil sie bereits im Verkehrswert als Abschlag berücksichtigt sind.
Der Zugewinnausgleich als zweite Rechnung
Leben die Partner im gesetzlichen Güterstand, läuft neben der Übertragung des Hauses der Zugewinnausgleich. In ihm taucht das Haus ein zweites Mal auf, mit einem eigenen Stichtag.
Ein anderer Stichtag kraft Gesetzes
Für den Zugewinn kommt es auf das Endvermögen zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags an. Dieser Stichtag ist gesetzlich vorgegeben und kann nur durch Vereinbarung verschoben werden. Wählen die Partner für die Ausgleichszahlung einen anderen Zeitpunkt, wird das Haus in beiden Rechnungen unterschiedlich bewertet.
Doppelte Berücksichtigung vermeiden
Wird der Hausanteil gegen eine Ausgleichszahlung übertragen, wandelt sich beim ausziehenden Partner Immobilienvermögen in Geld. Fließen beide Vorgänge unabgestimmt in den Zugewinn ein, kann ein Wertanteil zweimal oder gar nicht berücksichtigt werden. Deshalb sollten Ausgleichszahlung und Zugewinnausgleich in derselben Vereinbarung geregelt werden.
Eine Gesamtvereinbarung als Ausweg
Viele Paare lösen beide Fragen in einem notariellen Vertrag, in dem die Ausgleichszahlung zugleich den Zugewinnausgleich abgilt. Das spart eine zweite Bewertung und einen zweiten Streit. Steuerliche Folgen, etwa bei vermieteten Objekten, sind dabei gesondert zu prüfen; sie werden auf der Seite zur Übertragung zwischen Ex-Ehegatten behandelt.
Von der Zahl zur Einigung
Eine korrekt berechnete Zahl ist noch keine Einigung. Sie wird es erst, wenn beide Partner die Grundlagen der Rechnung akzeptieren und die Zahlung gesichert ist.
Ein gemeinsamer Bewertungsauftrag
Am wenigsten Streit entsteht, wenn beide Partner den Gutachter gemeinsam auswählen, die Kosten teilen und vorab erklären, das Ergebnis als verbindlich anzuerkennen. Ein Gutachten, das nur einer bestellt hat, wird fast immer angegriffen und führt zu einem zweiten, ebenso einseitigen Gegengutachten.
Wenn zwei Werte auseinanderliegen
Liegen bereits zwei Gutachten vor, ist der rechnerische Mittelwert ein naheliegender Kompromiss, wenn die Abweichung moderat ist. Bei großen Unterschieden hilft ein dritter Sachverständiger, dessen Wert beide vorab akzeptieren. Wichtig ist, dass alle Gutachten denselben Stichtag zugrunde legen, sonst vergleicht man unterschiedliche Fragen.
Die Zahlung absichern
Für den ausziehenden Partner sollte die Ausgleichszahlung Zug um Zug gegen die Eigentumsübertragung fließen, meist über den Notar oder mit einer Finanzierungsbestätigung der Bank des Übernehmers. Wie Ausgleichszahlung, Bank und Grundbuch im Gesamtablauf zusammenhängen, zeigt die Übersicht zur Hausübernahme nach der Scheidung bei laufendem Kredit.