Warum die Ablösung in der Trennung zur Kostenfrage wird
Viele Paare haben ihr Haus mit einem Darlehen finanziert, dessen Zins für zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre festgeschrieben ist. Kommt es während dieser Zeit zur Trennung, wollen beide Seiten meist so schnell wie möglich aus der gemeinsamen Verpflichtung heraus. Die Bank sieht das anders: Sie hat sich darauf eingestellt, über die gesamte Zinsbindung Zinsen zu erhalten, und lässt sich eine vorzeitige Rückzahlung bezahlen.
Der Festzins als Vertrag auf Zeit
Ein Darlehen mit gebundenem Sollzins ist für beide Seiten verbindlich. Die Bank darf den Zins nicht erhöhen, der Kreditnehmer darf das Geld nicht einfach vorzeitig zurückgeben. Die Grundregeln des Darlehensvertrags, also Auszahlung, Zinszahlung und Rückzahlung bei Fälligkeit, ergeben sich aus § 488 BGB. Eine Trennung ändert an dieser Bindung zunächst nichts, denn die Bank ist an der Ehe nicht beteiligt.
Drei Wege aus dem gemeinsamen Darlehen
Praktisch gibt es drei Möglichkeiten. Erstens kann das Darlehen unverändert weiterlaufen, während ein Partner intern die Raten übernimmt. Zweitens kann die Bank einen Partner aus der Haftung entlassen und das Darlehen mit dem anderen fortführen. Drittens kann das Darlehen vollständig abgelöst werden, sei es durch den Verkauf des Hauses oder durch eine neue Finanzierung des übernehmenden Partners. Nur im dritten Fall stellt sich die Frage nach der Vorfälligkeitsentschädigung.
Warum der Zeitpunkt der Frage zählt
Oft wird die Entschädigung erst zum Thema, wenn der Notartermin schon feststeht und die neue Bank auf die Ablösung des alten Darlehens drängt. Dann bleibt kaum Zeit, die Forderung zu prüfen oder Alternativen zu verhandeln. Wer die Höhe dagegen schon in der Phase erfragt, in der über Verkauf oder Übernahme entschieden wird, kann sie als festen Posten in die Entscheidung einbeziehen und vermeidet, dass eine vermeintlich günstige Lösung am Ende teurer wird als die Alternative.
Die Scheidung gibt kein Sonderkündigungsrecht
Ein verbreiteter Irrtum lautet, eine Scheidung berechtige zur vorzeitigen Kündigung. Das Gesetz sieht einen solchen Grund nicht vor. Wer ein Immobiliardarlehen während der Zinsbindung ablösen will, braucht entweder die Zustimmung der Bank oder ein gesetzliches Kündigungsrecht.
Vorzeitige Erfüllung nur mit berechtigtem Interesse
Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins erlaubt § 500 BGB die vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung nur, wenn der Darlehensnehmer ein berechtigtes Interesse daran hat. Fehlt dieses Interesse, kann die Bank die Ablösung verweigern oder nur gegen ein frei verhandeltes Aufhebungsentgelt zulassen. Dieses Entgelt ist nicht an die gesetzliche Berechnung gebunden und fällt deshalb oft höher aus.
Die Verwertung als berechtigtes Interesse
Das Kündigungsrecht nach § 490 BGB nennt als typisches berechtigtes Interesse das Bedürfnis, die beliehene Immobilie anderweitig zu verwerten. Verkaufen die Ex-Partner das Haus an Dritte, liegt dieser Fall in aller Regel vor. Die Kündigung ist dann unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten möglich, frühestens sechs Monate nach vollständiger Auszahlung, und die Bank darf nur die gesetzlich begrenzte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Und wenn einer der beiden das Haus behält?
Übernimmt ein Partner das Haus und löst das gemeinsame Darlehen mit einer neuen Finanzierung ab, ist weniger klar, ob eine Verwertung vorliegt. Die Immobilie wechselt zwar teilweise den Eigentümer, bleibt aber in der Familie und wird neu beliehen. Banken behandeln diese Konstellation unterschiedlich. Wer sich auf das berechtigte Interesse stützen will, sollte die Übertragung des Miteigentumsanteils und den Bedarf an neuer Finanzierung schriftlich darlegen und die Berechnung nach gesetzlichem Maßstab verlangen.
Wann keine Entschädigung anfällt
Bevor über die Höhe gestritten wird, lohnt der Blick darauf, ob überhaupt eine Entschädigung geschuldet ist. Drei Konstellationen schließen sie aus oder machen sie überflüssig.
Nach zehn Jahren ist die Bindung beendet
Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung kann ein Festzinsdarlehen nach § 489 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, ohne dass eine Entschädigung anfällt. Bei langen Zinsbindungen von fünfzehn oder zwanzig Jahren ist das ein wichtiger Hebel: Liegt die Auszahlung schon fast zehn Jahre zurück, kann es sinnvoll sein, die Ablösung um einige Monate zu verschieben.
Ende der Zinsbindung
Läuft die Zinsbindung ohnehin in absehbarer Zeit aus, kann das Darlehen zu diesem Termin ohne Entschädigung zurückgezahlt werden. Die Übergangszeit lässt sich über eine Vereinbarung zwischen den Ex-Partnern überbrücken, in der geregelt wird, wer bis dahin die Raten trägt und wie das im Ausgleich berücksichtigt wird.
Fehlerhafte Angaben im Vertrag
Nach § 502 BGB ist der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen, wenn der Vertrag die Angaben über die Laufzeit, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Entschädigung nur unzureichend enthält. Ob das der Fall ist, lässt sich nur am konkreten Vertragstext prüfen. Gerade bei älteren Verträgen und bei Verträgen mit mehreren Darlehensteilen lohnt sich die Prüfung durch eine Verbraucherzentrale oder einen Fachanwalt.
Wie die Bank die Entschädigung berechnet
Die Vorfälligkeitsentschädigung soll den Schaden ausgleichen, der der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Sie ist keine Strafe und kein frei bestimmbarer Betrag, sondern das Ergebnis einer Rechnung mit festen Bausteinen.
Zinsmargenschaden und Zinsverschlechterungsschaden
Der Schaden setzt sich aus zwei Teilen zusammen. Der Zinsmargenschaden ist der entgangene Gewinn der Bank, also die Differenz zwischen Darlehenszins und eigenen Refinanzierungskosten. Der Zinsverschlechterungsschaden entsteht, wenn die Bank das zurückgezahlte Geld nur zu einem niedrigeren Zins wieder anlegen kann als zu dem, den der Kreditnehmer gezahlt hätte.
Die Aktiv-Passiv-Methode
In der Praxis rechnen die meisten Banken nach der Aktiv-Passiv-Methode. Sie unterstellen, dass das zurückgezahlte Kapital bis zum Ende der rechtlich geschützten Zinsbindung in sichere Kapitalmarktpapiere, meist Hypothekenpfandbriefe mit passender Laufzeit, angelegt wird. Die Differenz zwischen den entgangenen Vertragszinsen und den Erträgen dieser Wiederanlage wird auf den Ablösungstag abgezinst.
Was abgezogen werden muss
Von dem Ergebnis sind die ersparten Risikokosten und die ersparten Verwaltungskosten abzuziehen, denn ein zurückgezahltes Darlehen kann weder ausfallen noch muss es weiter betreut werden. Außerdem darf die Bank nur bis zum frühesten Zeitpunkt rechnen, zu dem der Kreditnehmer ohnehin hätte kündigen können, also höchstens bis zum Ablauf der Zehnjahresfrist.
Sondertilgungsrechte zählen mit
Enthält der Vertrag ein jährliches Sondertilgungsrecht, muss die Bank unterstellen, dass es künftig voll ausgeschöpft worden wäre. Der Schaden sinkt dadurch, teils erheblich. Dieser Punkt wird in Bankberechnungen häufig übergangen und ist einer der ergiebigsten Ansatzpunkte für eine Korrektur.
Die Berechnung nachprüfen
Weil die Entschädigung rechnerisch nachvollziehbar sein muss, haben Kreditnehmer Anspruch darauf, die Grundlagen zu erfahren. Wer die Zahl nur als Endbetrag erhält, sollte nicht zahlen, bevor die Herleitung vorliegt.
Welche Angaben anzufordern sind
Sinnvoll ist eine schriftliche Aufstellung mit Ablösetag, Restschuld, Vertragszins, angesetzter Wiederanlagerendite und deren Quelle, berücksichtigten Sondertilgungen sowie den abgezogenen Risiko- und Verwaltungskosten. Mit diesen Angaben lässt sich die Rechnung mit einem der gängigen Online-Rechner oder durch eine Beratungsstelle überprüfen.
Typische Fehler
Häufig sind zu niedrige Wiederanlagezinsen, eine Berechnung über das Ende der Zehnjahresfrist hinaus, fehlende oder zu geringe Abzüge für Risiko und Verwaltung und nicht berücksichtigte Sondertilgungsrechte. Jeder dieser Punkte kann die Forderung spürbar verringern, zusammen auch um einen Großteil. Auch der angesetzte Ablösetag verdient einen Blick: Liegt er unnötig früh oder spät, verschiebt sich die Abzinsung, und Zinsen für die Zeit bis zur tatsächlichen Rückzahlung können doppelt berechnet werden.
Bearbeitungsentgelte
Zusätzlich verlangen manche Banken ein pauschales Entgelt für die Berechnung. Ein angemessener Pauschbetrag für den tatsächlichen Aufwand ist üblich; überhöhte Beträge sollten nicht ohne Weiteres akzeptiert werden. Ob das Entgelt bereits in der Entschädigung enthalten ist, sollte die Bank ausdrücklich bestätigen.
Die Ablösung vermeiden oder verschieben
Die günstigste Vorfälligkeitsentschädigung ist die, die gar nicht anfällt. Gerade wenn ein Partner im Haus bleibt, gibt es Wege, die bestehende Finanzierung zu nutzen statt sie aufzulösen.
Das Darlehen allein fortführen
Übernimmt der bleibende Partner das bestehende Darlehen mit Zustimmung der Bank, entfällt die Ablösung vollständig. Die Bank wird die Tragfähigkeit eines einzelnen Einkommens prüfen; was geschieht, wenn sie den anderen Partner nicht aus der Haftung lässt, beschreibt die Seite wenn die Bank den Ex-Partner nicht entlässt.
Aufstockung und Teilablösung
Reicht das bestehende Darlehen nicht, um die Ausgleichszahlung zu finanzieren, kann ein zusätzliches Darlehen neben das alte treten. So bleibt der günstige Altvertrag bestehen, und nur der neue Teil wird zu aktuellen Konditionen aufgenommen. Voraussetzung ist, dass die Grundschuld ausreichend Spielraum bietet oder erweitert werden kann und dass der ausscheidende Partner aus dem Altvertrag entlassen wird. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, bleibt die Gesamtfinanzierung zwar billiger, die Haftungsfrage aber ungelöst.
Wann eine Ablösung heute günstiger ist
Wurde das Darlehen in einer Niedrigzinsphase abgeschlossen und liegen die Wiederanlagezinsen inzwischen höher, entsteht kaum oder gar kein Zinsverschlechterungsschaden. Die Entschädigung beschränkt sich dann im Wesentlichen auf den Zinsmargenschaden. In solchen Fällen ist die Ablösung oft billiger als befürchtet, und es lohnt, vor jeder Entscheidung eine Berechnung einzuholen.
Wer die Entschädigung trägt
Die Bank fordert die Entschädigung von beiden Darlehensnehmern als Gesamtschuldnern. Wie die Ex-Partner sie im Innenverhältnis aufteilen, ist eine eigene Frage, die in die Vereinbarung über das Haus gehört.
Kosten in der Ausgleichsrechnung
Am einfachsten ist es, die Entschädigung als Kosten der Auseinandersetzung zu behandeln und hälftig zu teilen, indem sie von der Ausgleichszahlung abgezogen wird. Wie das in der Gesamtrechnung aussieht, zeigt die Seite zur Berechnung der Ausgleichszahlung.
Vereinbarung vor der Ablösung
Wer die Kostenfrage erst nach der Ablösung klärt, verhandelt aus einer schwächeren Position. Die Aufteilung sollte deshalb im Vertrag über die Übernahme oder in der Scheidungsfolgenvereinbarung stehen, bevor die Bank ihr Geld erhält.
Die Reihenfolge im Gesamtablauf
Die Ablösung ist nur ein Baustein. Ob sie überhaupt nötig ist, hängt davon ab, wie die Bank auf den Wunsch reagiert, den Kredit mit einer Person fortzuführen. Wie Bank, Ausgleich und Grundbuch zusammenhängen, ordnet die Übersicht zur Hausübernahme nach der Scheidung.